IR: Venda de imóveis pode ter surpresa desagradáveis

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos proporcionou ótimos ganhos para quem investiu no setor, seja comprando e vendendo, seja alugando imóveis. Mas este é um tipo de investimento que pode esconder surpresas pouco agradáveis se não houver atenção aos detalhes da tributação. Quando isso acontece, o problema aparece na hora de apresentar a Declaração do Imposto de Renda e às vezes pode ser tarde demais para ser corrigido. E é bom lembrar que todo contribuinte que vendeu um imóvel ou recebeu aluguel em 2013 está obrigado a apresentar a Declaração.

Quanto às operações de venda, a principal dúvida que os contribuintes levam aos plantões de atendimento da Receita Federal refere-se à valoração adequada dos imóveis. O órgão não tem informações sobre o impacto da valorização dos imóveis na arrecadação, mas seus técnicos afirmam que os ganhos de capital nas vendas de imóveis antigos têm sido extremamente elevados. “A alíquota é sempre a mesma, 15%, mas se o custo declarado do imóvel não foi atualizado ou foi escriturado por um valor abaixo do real, o ganho de capital apurado na hora da venda acaba prejudicando o vendedor”, explica o supervisor regional de São Paulo do Programa de Imposto de Renda da Receita Federal, Valter Koppe.

O lucro na venda de um imóvel (diferença entre o valor de custo declarado e o valor da venda) é um ganho de capital sujeito a tributação única e não é passível de restituição, explica Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block, consultoria especializada em Imposto de Renda de pessoas físicas. A alíquota de 15% de imposto deve ser calculada e paga até o último dia útil do mês seguinte à venda. Por isso é recomendável corrigir periodicamente o valor do bem, para evitar um imposto nominal muito alto no momento da venda. Só existem dois casos em que o lucro da venda não é tributado como ganho de capital: na venda de imóvel único (comercial ou residencial) do contribuinte por valor de no máximo R$ 440 mil; ou quando 100% do produto da venda for aplicado, no prazo máximo de 180 dias após a transação, na compra de outro imóvel.

O momento certo para a atualização de valores dos bens imóveis é exatamente o do preenchimento da Declaração de Renda, explica Eliana. Para trazer a valores atuais de mercado os imóveis recebidos em doação no ano de 2013, basta lançar o valor atualizado no campo da declaração de bens. Já os imóveis recebidos em herança devem ser declarados pelo valor constante do formal de partilha que é o valor de aquisição. Neste caso, a atualização do valor do bem configura ganho de capital e está sujeita à tributação. Os imóveis adquiridos ou recebidos em doação até 1969 são isentos de tributação de ganho de capital, no caso de venda. Já aqueles adquiridos entre 1969 e 1988 são beneficiados com uma tabela de desconto da tributação disponível no site da Receita federal, mas, mesmo assim, atualizar o valor do bem é mais vantajoso para o proprietário. Os imóveis adquiridos até 1995, segundo Eliana, podem ter seu valor corrigido de acordo com uma tabela de atualização também disponível no site da Receita Federal.

Uma boa maneira de atualizar o valor de um imóvel é declarar reformas e benfeitorias sempre que forem realizadas. Desde a pintura até reformas estruturais, passando pela instalação de móveis planejados, paisagismos e reformas hidráulicas ou elétricas. Basta ter todos os comprovantes de gastos com CNPJ ou CPF dos recebedores, somar as despesas e lançar, no campo onde está declarado o bem, a descrição “benfeitorias”, somando ao valor do imóvel o total dos gastos. E aqui a especialista dá uma a dica importante: aqueles que têm recibos de benfeitorias realizadas antes de 2013 podem apresentar uma Declaração Retificadora com a atualização, sem custo nenhum.

No caso de aluguéis o procedimento difere para quem tem inquilinos pessoa jurídica e pessoa física. Quem recebe aluguel de pessoa jurídica já tem o imposto recolhido pelo inquilino no ato do pagamento, por isso deve solicitar ao locatário um informe de rendimentos semelhante ao informe de rendimentos de trabalho remunerado e somar o valor do aluguel aos demais rendimentos pagos por pessoa jurídica. Já quem recebe recebe aluguel de pessoa física superior a R$ 1.710,78 (limite para isenção) mensais deve recolher mensalmente o imposto devido por meio de Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e lançar os valores na Declaração no campo referente ao pagamento de carne leão. Eliana faz três alertas importantes. Primeiro, taxa de administração de imobiliária, valores de IPTU e de condomínio podem e devem ser descontados do valor do aluguel recebido (a Receita não faz esse cálculo, o contribuinte deve indicar os valores); os aluguéis recebidos por dependentes devem ser declarados pelo titular; e por último, é preciso ter muita atenção nos cálculos, pois as imobiliárias são obrigadas a apresentar a Declaração de Informação sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), todas as informações sobre cada locação.

Fonte: Maysa S. Penna | Para o Valor