24/03/2014

Aluguel, transferência de emprego libera multa contratual

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público

Sobre o procedimento a ser adotado no caso do inquilino ter que desocupar o imóvel locado, durante o prazo contratual, em virtude de transferência do local de trabalho para outra cidade. O contrato de locação foi firmado em 14 de julho de 2008 e contém uma cláusula liberatória da multa contratual após 12 meses. Agora, em novembro/08, o inquilino está sendo transferido para trabalhar em outra cidade, antes de completar 12 meses de vigência da locação.


Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

 Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, na hipótese de transferência para prestar serviços em outra cidade, o locatário fica dispensado do pagamento da multa prevista no contrato de locação, desde que promova a comunicação, por escrito, ao locador, com antecedência mínima de 30 dias.

Essa regra da Lei do Inquilinato prevalece sobre a disposição contratual, de forma que, nesta hipótese específica, pouco importa que exista uma cláusula liberando a multa após 12 meses de vigência da locação.

Neste caso, basta seguir os seguintes procedimentos para a rescisão contratual:



- o inquilino deverá notificar, por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, que irá desocupar o imóvel em virtude da necessidade de ser transferido para trabalhar em outra localidade.

- a transferência para outra cidade deve ser comprovada mediante documento idôneo (arquivar com os demais documentos da locação).

- depois de transcorrido o prazo previsto na notificação por escrito (no mínimo 30 dias), fazer a rescisão da locação da forma habitual, conferindo a quitação regular dos aluguéis e encargos locatícios, bem como o estado de conservação do imóvel.

- não deverá ser exigido o pagamento da multa contratual, constando no documento da rescisão que a multa não foi cobrada em decorrência da transferência de emprego para outra cidade.

- investigar e confirmar posteriormente que o inquilino realmente foi trabalhar na outra cidade (caso tenha sido uma "artimanha" para deixar de pagar a multa contratual, poderá ser promovida a cobrança respectiva, inclusive contra os fiadores).

As locações de imóveis são usualmente contratadas para perdurarem por bastante tempo: alguns contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc.

Acontece que o locatário poderá vivenciar alguma situação surpreendente e inesperada que implique na necessidade de rescindir a relação locatícia com o locador.
Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.

Exemplo do cálculo de multa.

Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2010 e término em 01/07/2012

Valor do aluguel: R$ 1.000,00.

Multa contratual: 03 aluguéis.

Caso o locatário (inquilino) desocupe o imóvel em 31/10/2010, o cálculo é feito da seguinte forma:

3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = Rr$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois se multiplica por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.

Pode-se: Assim, os proprietários que fazem contratos de locação residencial com duração de trinta meses e, parte considerável dos inquilinos, não desejando se obrigar a ficar no imóvel por trinta meses, pede que conste cláusula de isenção da multa, na hipótese de desocupação antes do trigésimo mês, mas após doze meses do início da locação.

E o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabeleceu uma hipótese de isenção da multa contratual: o locador não poderá cobrar a multa no caso da rescisão ter sido ocasionada pela transferência do local de trabalho do locatário.

Trata-se da única hipótese expressamente prevista na Lei do Inquilinato.
Entretanto, existe a possibilidade do locador e locatário combinarem, no contrato de locação, outras hipóteses de isenção da multa contratual. E, em determinadas situações especiais, expressamente previstas no instrumento contratual, o locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Exemplo típico:
Um contrato de locação foi pactuado para vigorar por 36 meses; porém, constou uma cláusula contratual liberando o locatário do pagamento da multa, desde que tenha cumprido 12 meses do prazo estipulado para a locação, devendo comunicar a devolução do imóvel, ao locador, com antecedência de 30 dias.
É importante observar que esta espécie de isenção da multa depende sempre de literal previsão contratual, ou seja, deverá constar nas cláusulas contratuais, na medida em que a Lei do Inquilinato só previu a hipótese de isenção motivada pela transferência no emprego.
Portanto, não havendo cláusula contratual estipulando detalhadamente a possibilidade de isenção (e não sendo configurada a transferência no emprego), o locatário deverá arcar com a multa, que será calculada e cobrada pelo locador, por intermédio da imobiliária, de forma proporcional ao período de cumprimento do prazo previsto para a locação.



SOLICITAÇÃO DE ISENÇÃO DE MULTA CONTRATUAL

SOLICITAÇÃO DE ISENÇÃO DE MULTA CONTRATUAL
LOCAÇÃO RESIDENCIAL
 (modelo)



Remetente: Fulano De Tal – LOCATÁRIO
Destinatário: IMOBILIÁRIA XXXX – LOCADORA
Assunto: Solicitação isenção de multa contratual por desocupação antecipada

Prezado locador

Por determinação de meu empregador (nome completo da empresa) ocorrerá na data de xx/xx/xxxxx a minha transferência de cidade onde deverei exercer o meu trabalho e meu domicilio.

Por força da transferência necessitarei antecipadamente desocupar o imóvel que loco situado na av/rua (endereço completo, cidade, estado, CEP) com data inicial em xx/xx/xxxx e prazo de  xx meses.

Conforme artigo 4º da Lei do Inquilinato 8.245/91 e mediante apresentação de Carta do empregador, solicito a isenção no pagamento da multa contratual prevista em contrato.
A entrega das chaves para vistoria e acerto final ocorrerá na data de  xx/xx/xxxx.

Cordialmente

Cidade e data completa


_________________________

LOCATÁRIO









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17 comentários:

  1. Essa isenção por transferência pode ser aplicado quando o Locatário for prestador de serviços (autônomo) prestando serviços para várias empresas? Tendo uma delas encaminhado a carta de transferência. Ou essa só é para quem é efetivamente funcionário da empresa com vínculo empregatício?

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    1. Cara Valquíria, como dissemos...

      NOSSA ORIENTAÇÃO É QUE PROCURE UM ADVOGADO PARA QUE ELE POSSA INTERPRETAR AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS DA REFERIDA LOCAÇÃO.

      |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
      Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

      |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
      (Pelo seu empregador, privado ou público.)
      Conceito de empregador - empregador é a empresa individual ou coletiva, que, assumindo os riscos da atividade econômica, admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviços. Art. 2º CLT.

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  2. Se no caso o transferido não for o locatario principal também é valida esta regra, quero dizer o transferido será meu marido e o contrato esta em meu nome. Temos direito a isenção da multa?

    at

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    1. Vale ressaltar que na hipótese desta isenção antes de qualquer coisa as imobiliárias já possuem um contrato especifico para esta modalidade. Pois quem aprova ou não a locação do imóvel é o proprietário do imóvel.
      Esta transferência está interligada à existência de vínculo empregatício entre o inquilino “e seu empregador”, com sua transferência para prestar serviços em outra localidade.
      Neste caso a locação teria que estar no nome de seu marido. Logicamente cumprindo todos os requisitos necessários para esta isenção.
      Primeiro é da existência do vínculo empregatício;
      Segundo, da determinação da transferência;
      Terceiro, da comprovação da notificação ao locador, com prazo de trinta dias, da ocorrência deste fato.

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  3. Bom dia,

    Estou fazendo um contrato de locação em que o prazo previsto no contrato é de 30 meses. A imobiliária me informou "de boca" que após 12 meses de cumprimento do contrato podemos sair sem pagar multa mas isso não consta no contrato. Exigi deles que coloquem isso no contrato mas eles disseram que por uma orientação do jurídico eles não podem colocar. Disseram que vão nos emitir uma declaração isentando a multa no caso de saída após 12 meses. Essa declaração tem valor, principalmente valor jurídico? Obrigada.

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  4. qualquer relação de consumo e serviços a forma de garantia é documental.
    Garantia provisória e posteriormente a original. Em suma, algo que possa comprovar o acordo entre as partes, antes mesmo de assinar qualquer documento.

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  5. Boa tarde,
    Sou militar e fui transferida por necessidade de serviço para outro Estado.O documento com minha transferência foi publicado no dia 8 de fevereiro de 2017. Em virtude da imprevisibilidade da minha profissão, foi impossível comunicar a imobiliária a entrega do apartamento com um prazo de 30 dias de antecedência. Neste caso, gostaria de saber se sou obrigada a pagar a multa de rescisão de contrato. Agradeço desde já.
    Att,
    Fernanda

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  6. Boa tarde. Essa regra da isenção da multa em caso de transferência vale tanto para aquela requerida pelo empregado quanto pela empresa? Pelo texto parece que não há distinção, mas gostaria de um esclarecimento. Obrigada.

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    1. a Lei faz referência à mudança de local de prestação de serviço ordenada pelo EMPREGADOR.

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  7. Boa noite,no meu caso eu não tenho fiador paguei o primeiro mês adiantado no dia 10/02/17 meu contrato e de 12meses,agora o cerretor está me cobrando a multa,só que eu vou ser transferido de cidade pela empresa wue trabalho,quais os documentos que a empresa tem que me dar pra isso ser comprovado?e outra duvida a fuança serve como multa rescisória tambémno dia 10/02/17 meu contrato e de 12meses,agora o cerretor está me cobrando a multa,só que eu vou ser transferido de cidade pela empresa wue trabalho,quais os documentos que a empresa tem que me dar pra isso ser comprovado?e outra duvida a fuança serve como multa rescisória também?desde já agradeço.

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  8. Quando empresa, exigem papel timbrado e carimbo com CNPJ. Confirme com a imobiliária o que ela exige antes de apresentar a notificação.

    - a transferência para outra cidade deve ser comprovada mediante documento idôneo (arquivar com os demais documentos da locação).

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  9. Boa tarde. O artigo fala de "localidade". Tem que ser cidade mesmo ou pode ser bairro bem bem distante (que é meu caso)? Grato. Abs

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  10. E quando você é recém contratado e a empresa exige sua mudança, a lei tbm colabora nessa situação?

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    Respostas
    1. A interpretação da Lei é única. Aconselhamos a interpretação de um advogado. Ok

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  11. Boa tarde. Fui informada sobre minha transferência de estado do local de trabalho com menos de um mês de antecedência. Informei a corretora, entreguei o imóvel em perfeitas condições. A locação foi feita em fevereiro com 12 meses de duração, porem tive que sair do imovel com 4 meses, preciso pagar a multa rescisória?

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  12. Ola!! Qual seria o modelo de carta que a empresa teria que entregar, caso seja a empresa que está mudando de endereço, essa lei também aplica nesse caso? Obrigada...

    No meu caso não é transferência, e sim mudança de endereço da empresa para outra cidade, qual seria o modelo de carta??? Obrigada

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