Uma das causas mais imediatas da depreciação será o envelhecimento. Trata-se de um fenômeno natural que afeta e está presente em praticamente todos os elementos e dir-se-á que é praticamente inevitável. A sua ocorrência nos objetos e elementos que fazem parte do nosso dia a dia, mais ou menos visível e de forma mais ou menos acentuada, função de vários fatores, dita a sua degradação tendo como conseqüência mais ou menos imediata perda de função, degradação do aspeto e valor até se considerar econômica e funcionalmente inviável. A depreciação constitui assim um fator que não pode ser negligenciável nos procedimentos de análise valorativa de qualquer bem móvel ou imóvel dado que está relacionada com o processo que decorre desde o seu melhor desempenho à inutilidade prática.
Procure sempre um profissional habilitado - Avaliação – expresso na norma NB
5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o
mesmo”.
Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a
Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns
conceitos básicos:
Depreciação: É a perda da
aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do
valor intrínseco do bem.
Vida Útil de um Bem: É o período
decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa
de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade Real: Período decorrido
entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da
avaliação.
Vida remanescente: Tempo estimado
entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual: É o valor de
demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida
útil.
Valor novo: É o custo de
reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
Valor depreciável: É o valor novo
menos o valor residual.
A depreciação de ordem física é
proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas
causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem
qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste
constante e decreptude.
Já a depreciação de ordem funcional
abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução), superação
(obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de
depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
- APRENDENDO A UTILIZAR A TABELA ROSS-HEIDECKE:
A Tabela
Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta
ao estado em que se encontra.
Na 1ª
Tabela, encontramos os vários “estados de conservação” ou IDADE EM % DE VIDA como:
(A) Novo,
(B) Entre novo e regular,
(C) Regular,
(D) Entre regular e reparo s simples,
(E) Reparos simples,
(F) Entre reparos simples e importantes,
(G) Reparos importantes e
(H) Entre reparos importantes e sem valor,
Classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Critério de Heideck
TABELA 1
Critério
de Heideck
|
|||
Tabela
de Ross/Heideck – Depreciação Física -
Fator K
|
|||
Estado de Conservação
|
Condições Físicas
|
Classificação
|
Coeficiente E%
|
A
|
NOVO - NÃO SOFREU
NEM NECESSITA DE REPAROS.
Com
até seis meses de uso e sem danos.
Não
sofreu nem necessita de reparos.
Edificação
nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente
apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
|
O -------- Ótimo
|
0,00%
|
B
|
ENTRE NOVO E REGULAR - apesar de já submetido ao uso, apresenta-se
nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos.
Edificação
nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente
necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência
|
MB ------ Muito bom
|
0,32%
|
C
|
REGULAR -
requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto de serviço de recuperação
ou de restauração recente deixou em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de
manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em
condições de novo; Requer apenas
limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas
condições de uso/aparência.
Edificação
semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral
possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna.
|
B --------- Bom
|
2,52%
|
D
|
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES. Atividade de manutenção eventual ou periódica que
mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de
novo ou recuperação recente. Requer
intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes
naturais. Pode requerer mão de obra
especializada com uso de instrumentos especiais.
Edificação
semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado
geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais
e pintura externa e interna.
|
I ------ Intermediário
|
8,09%
|
E
|
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples. Requer intervenções em pontos localizados
ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou
funcionalidades originais. Necessitam
de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de
serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes
definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a
operação e a funcionalidade.
Edificação
cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema
estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
|
R --------- Regular
|
18,10%
|
F
|
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES.
Requer intervenções generalizadas na maior
parte ou com profundidades em peças ou componentes específicos sob pena de
comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição
de elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação
cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após
reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do
sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças
desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição
dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento.
Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
|
D
--------- Deficiente
|
33,20%
|
G
|
REPAROS IMPORTANTES - requer reparações importantes. Requer intervenções
generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de
estética, salubridade, segurança e funcionalidade.
Implica
restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou
peças com mão de obra especializada.
Edificação
cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com
substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com
estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutura. As
instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a
substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações
importantes na impermeabilização ou no telhado.
|
M --------- Mau
|
52,60%
|
H
|
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR. Restauração total de elementos ou
peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto
nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação.
Edificação
cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do
sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição
dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do
telhado.
|
MM ------ Muito mau
|
75,20%
|
I
|
SEM VALOR -
valor de demolição residual. Máquina/equipamento em estado de demolição. Sem
condição de operação ou uso.
|
DM ------ Demolição
|
100,00%
|
Na 2ª
tabela, “ESTADO DE CONSERVAÇÃO”
TABELA 2
Tabela de Ross-Heidecke
IDADE EM % DE VIDA
|
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
|
|||||||
A
|
B
|
C
|
D
|
E
|
F
|
G
|
H
|
|
2,00%
|
1,02
|
1,05
|
3,51
|
9,03
|
18,90
|
39,30
|
53,10
|
75,40
|
4,00%
|
2,08
|
2,11
|
4,55
|
10,00
|
19,80
|
34,60
|
53,60
|
75,70
|
6,00%
|
3,18
|
3,21
|
5,62
|
11,00
|
20,70
|
35,30
|
54,10
|
76,00
|
8,00%
|
4,32
|
4,35
|
6,73
|
12,10
|
21,60
|
36,10
|
54,60
|
76,30
|
10,00%
|
5,50
|
5,53
|
7,88
|
13,20
|
22,60
|
36,90
|
55,20
|
76,60
|
12,00%
|
6,72
|
6,75
|
9,07
|
14,30
|
23,60
|
37,70
|
55,80
|
76,90
|
14,00%
|
7,98
|
8,01
|
10,30
|
15,40
|
24,60
|
38,50
|
56,40
|
77,20
|
16,00%
|
9,28
|
9,31
|
11,60
|
16,60
|
25,70
|
39,40
|
57,00
|
77,50
|
18,00%
|
10,60
|
10,60
|
12,90
|
17,80
|
26,80
|
40,30
|
57,60
|
77,80
|
20,00%
|
12,00
|
12,00
|
14,20
|
19,10
|
27,90
|
41,80
|
58,30
|
78,20
|
22,00%
|
13,40
|
13,40
|
15,60
|
20,40
|
29,10
|
42,20
|
59,00
|
78,50
|
24,00%
|
14,90
|
14,90
|
17,00
|
21,80
|
30,30
|
43,10
|
59,60
|
78,90
|
26,00%
|
16,40
|
16,40
|
18,50
|
23,10
|
31,50
|
44,10
|
60,40
|
79,30
|
28,00%
|
17,90
|
17,90
|
20,00
|
24,60
|
32,80
|
45,20
|
61,10
|
79,60
|
30,00%
|
19,50
|
19,50
|
21,50
|
26,00
|
34,10
|
46,20
|
61,80
|
80,00
|
32,00%
|
21,10
|
21,10
|
23,10
|
27,50
|
35,40
|
47,30
|
62,60
|
80,40
|
34,00%
|
22,80
|
22,80
|
24,70
|
29,00
|
36,80
|
48,40
|
63,40
|
80,80
|
36,00%
|
24,50
|
24,50
|
26,40
|
30,50
|
38,10
|
49,50
|
64,20
|
81,30
|
38,00%
|
26,20
|
26,20
|
28,10
|
32,20
|
39,60
|
50,70
|
65,00
|
81,70
|
40,00%
|
28,80
|
28,80
|
29,90
|
33,80
|
41,00
|
51,90
|
65,90
|
82,10
|
42,00%
|
29,90
|
29,80
|
31,60
|
35,50
|
42,50
|
53,10
|
66,70
|
82,60
|
44,00%
|
31,70
|
31,70
|
33,40
|
37,20
|
44,00
|
54,40
|
67,60
|
83,10
|
46,00%
|
33,60
|
33,60
|
35,20
|
38,90
|
45,60
|
55,60
|
68,50
|
83,50
|
48,00%
|
35,60
|
35,50
|
37,10
|
40,70
|
47,20
|
56,90
|
69,40
|
84,00
|
50,00%
|
37,50
|
37,50
|
39,10
|
42,60
|
48,80
|
58,20
|
70,40
|
84,50
|
52,00%
|
39,50
|
39,50
|
41,90
|
44,00
|
50,50
|
59,60
|
71,30
|
85,00
|
54,00%
|
41,60
|
41,60
|
43,00
|
46,30
|
52,10
|
61,00
|
72,30
|
85,50
|
56,00%
|
43,70
|
43,70
|
45,10
|
48,20
|
53,90
|
62,40
|
73,30
|
86,00
|
58,00%
|
45,80
|
45,80
|
47,20
|
50,20
|
55,60
|
63,80
|
74,30
|
86,60
|
60,00%
|
48,80
|
48,80
|
49,30
|
52,20
|
57,40
|
65,30
|
75,30
|
87,10
|
62,00%
|
50,20
|
50,20
|
51,50
|
54,20
|
59,20
|
66,70
|
75,40
|
87,70
|
64,00%
|
52,50
|
52,50
|
53,70
|
56,30
|
61,10
|
68,30
|
77,50
|
88,20
|
66,00%
|
54,80
|
54,80
|
55,90
|
58,40
|
69,00
|
69,80
|
78,60
|
88,80
|
68,00%
|
57,10
|
57,10
|
58,20
|
60,60
|
64,90
|
71,40
|
79,70
|
89,40
|
70,00%
|
59,50
|
59,50
|
60,50
|
62,80
|
66,80
|
72,90
|
80,80
|
90,40
|
72,00%
|
62,20
|
62,20
|
62,90
|
65,00
|
68,80
|
74,60
|
81,90
|
90,90
|
74,00%
|
64,40
|
64,40
|
65,30
|
67,30
|
70,80
|
76,20
|
83,10
|
91,20
|
76,00%
|
66,90
|
66,90
|
67,70
|
69,60
|
72,90
|
77,90
|
84,30
|
91,80
|
78,00%
|
69,40
|
69,40
|
72,20
|
71,90
|
74,90
|
89,60
|
85,50
|
92,40
|
80,00%
|
72,00
|
72,00
|
72,70
|
74,30
|
77,10
|
81,30
|
86,70
|
93,10
|
82,00%
|
74,60
|
74,60
|
75,30
|
76,70
|
79,20
|
83,00
|
88,00
|
93,70
|
84,00%
|
77,30
|
77,30
|
77,80
|
79,10
|
81,40
|
84,50
|
89,20
|
94,40
|
86,00%
|
80,00
|
80,00
|
80,50
|
81,60
|
83,60
|
86,60
|
90,50
|
95,00
|
88,00%
|
82,70
|
82,70
|
83,20
|
84,10
|
85,80
|
88,50
|
91,80
|
95,70
|
90,00%
|
85,50
|
85,50
|
85,90
|
86,70
|
88,10
|
90,30
|
93,10
|
96,40
|
92,00%
|
88,30
|
88,30
|
88,60
|
89,30
|
90,40
|
92,20
|
94,50
|
97,10
|
94,00%
|
91,20
|
91,20
|
91,40
|
91,90
|
92,80
|
94,10
|
95,80
|
97,80
|
96,00%
|
94,10
|
94,10
|
94,20
|
94,60
|
95,10
|
96,00
|
97,20
|
98,50
|
98,00%
|
97,00
|
97,00
|
97,10
|
97,30
|
97,60
|
98,00
|
98,00
|
99,80
|
100,00%
|
100,00
|
100,00
|
100,0
|
100,00
|
100,00
|
100,0
|
100,0
|
100,0
|
IDADE EM % DE VIDA
|
A
|
B
|
C
|
D
|
E
|
F
|
G
|
H
|
- Como utilizamos a
tabela?
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que
conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of
Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE
EM % DE VIDA (X) do imóvel avaliando:
APARTAMENTOS
|
60
anos
|
BANCOS
|
70
anos
|
CASAS DE ALVENARIA
|
65
anos
|
CASAS DE MADEIRA
|
45
anos
|
HOTÉIS
|
50
anos
|
LOJAS
|
70
anos
|
TEATROS
|
50
anos
|
ARMAZÉNS
|
75
anos
|
FÁBRICAS
|
50
anos
|
CONST. RURAIS
|
60
anos
|
GARAGENS
|
60
anos
|
EDIF ESCRITÓRIOS
|
70
anos
|
GALPÕES (DEPÓSITOS)
|
70
anos
|
SILOS
|
75
anos
|
Exemplo prático:
Tipo Casa de alvenaria, térrea:
Vida útil 65 anos
Idade do mesmo (ano atual) = 15 anos
Para chegarmos a
IDADE EM % DE VIDA (x) aplica-se a
regra de três simples
65 anos -------------------
100
15 anos de uso ---------
x
65.x = 100 x 15 = 1.600
x = 1.500 / 65 = 23,7%
Assim podemos afirmar, que uma casa de alvenaria com 15
anos de construída, já atingiu 23,7%* da sua vida útil. (neste caso
arredonda-se p/ 24% na tabela)
Verificaremos no alto da tabela (Códigos: A,
B, C, D, E, F, G e H), o
percentual de depreciação a ser adotado na avaliação.
OBS. No exemplo acima o percentual
encontrado* deve ser arredondado para 24% (Vide Tabela)
Sabendo a vida do imóvel em % no caso do exemplo acima, e que seu estado de conservação é representado pela letra E sendo 30,30, o que significa esse valor 30,30? É a % que devo subtrair do valor de construção de um bem?
ResponderExcluirAlguém pode me responder?
Caro Sr. Cassio Murilo
ExcluirConforme o exemplo, e neste caso, o percentual de subtração é aplicado sobre o valor da área construída do imóvel, valor este, devidamente atualizado.
Definido a Idade em % de vida (24,00%)
ESTADO DE CONSERVAÇÃO (letra E) ao percentual final de 30,30%
Diz o exemplo: Subtrai-se 30,30% (depreciação) = somente sobre o valor atualizado da área construída (área estrutural).
CONSULTE SEMPRE UM ESPECIALISTA pois a compreensão depende de vários outros requisitos para obtenção do valor ou custo exato. Softwares atualizados já dispõem desta sistemática.
subtraindo do valor atual do imóvel eu acho o valor dele com a depreciação. Como eu sei quanto tempo de vida útil o imóvel ainda terá?
ExcluirIDADE EM % DE VIDA
ExcluirPara chegarmos a IDADE EM % DE VIDA aplica-se a regra de três simples
Onde:
65 anos representa a vida útil total do imóvel
15 anos representa o tempo de construção do imóvel (casa de alvenaria)
APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos
CASAS DE ALVENARIA 65 anos
CASAS DE MADEIRA 45 anos
65 anos ------------------------ 100
15 anos de vida útil --------- x
65.x = 100 x 15 = 1.500
x = 1.500 : 65 = 23,07
Pode-se afirmar, que um imóvel (casa de alvenaria) de 15 anos de construído, já atingiu 23,07%* da sua vida útil. (não havendo 23,07% na tabela 23,07% arredonda-se para 24,00%). Ou seja, 24% de 100% idade de vida útil.
IDADE EM % DE VIDA
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
18,00%
20,00%
22,00%
24,00%
26,00%
28,00%
30,00%
32,00%
34,00%
36,00%
38,00%
40,00%
42,00%
44,00%
46,00%
48,00%
50,00%
52,00%
54,00%
56,00%
58,00%
60,00%
62,00%
64,00%
66,00%
68,00%
70,00%
72,00%
74,00%
76,00%
78,00%
80,00%
82,00%
84,00%
86,00%
88,00%
90,00%
92,00%
94,00%
96,00%
98,00%
100,00%
Porque a maioria das avaliações que vejo as pessoas usam o percentual da diferente da tabela, um valor sempre menor ?
ResponderExcluirMuitos avaliadores consideram a "idade aparente do imóvel" e não a "idade real" dele. Assim, muitas vezes os valores apresentados podem ser menores.
ExcluirBoa noite. A tabela de depreciação Tabela de Ross-Heidecke só é aplicável à avaliação para a venda, ou pode ser aplicada também à locação?
ResponderExcluirGrato.
Wilson
Boa tarde.
ResponderExcluirAnna, depois de tanto tempo da sua pergunta vou tentar lhe ajudar caso você já não tenha o conhecimento. Para O cálculo da depreciação de imóveis existem fórmulas que determina um fator de depreciação,mas com a tabela de depreciação de Ross Heidecke você pode determinar o valor de um imóvel. Por ex: um imóvel que quando construído custou R$100.000,00 e com idade de 20 anos, vida útil de 40 anos e estado de conservação letra E parte superior da tabela. 20/40= 0,5 que significa 50% da vida útil, entra-se na primeira coluna de porcentagem de vida da tabela e vai até a coluna correspondente a letra E = 48,8, calcula-se o residual que normalmente é 20% (significa que um imóvel mesmo após o tempo de vida útil ainda resta 20% que pode ser aproveitado) R$100.000,00x80%=80.000,00
80.000,00x48,8%=R$39040= a parcela depreciada, R$100.000,00-39040=60960,00, este é o valor calculado para venda do imóvel. espero ter ajudado.