Memorial de Incorporação garantia de uma compra segura. Sem ele não compre seu imóvel

O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída. O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar a consulta, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado.

Obrigatório por lei, o memorial de incorporação deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, porém muitas vezes é negligenciado pelas construtoras que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de da comercialização das unidades.

Isso acontece, na maioria dos casos, devido a irregularidades na documentação da construtora. Afinal, o registro do memorial de incorporação em cartório, como obriga a lei brasileira no 4.591/1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue. 

Nesse contexto, a ausência de documentos, assim como a existência de ações na justiça ou débitos de impostos, podem fazer com que o cartório negue o registro.

Exemplo do que pode acontecer é a existência de pendências na certidão negativa de débitos com a previdência social. Caso existam dívidas, a empresa pode ter seus bens penhorados a qualquer momento. Por isso, o titular do cartório de imóveis tem o poder de negar o registro do memorial enquanto o imbróglio financeiro não for resolvido, visando dar garantias aos futuros compradores do imóvel.

Para evitar o risco de reprovação em algum desses aspectos, algumas construtoras aproveitam a inexistência de órgãos específicos de fiscalização e, mesmo sem o memorial de incorporação, prosseguem com as obras e vendas de unidades ainda na planta. A responsabilidade desse controle fica a cargo do Ministério Público e dos órgãos de defesa do consumidor, acontecendo, geralmente, apenas mediante denúncias. 

Além de ser crime, a multa por falta de memorial de incorporação é alta: chega a 50% do valor pago pelo imóvel em favor dos consumidores. No Brasil, existem alguns casos de condenação, embora nem sempre o consumidor lesado busque seus direitos.

A construtora e incorporadora Encol, que faliu em 1999 e lesou 42 mil famílias ao deixar 712 obras inacabadas em 62 cidades brasileiras, lançou muitos empreendimentos sem registro do memorial de incorporação, porque não tinha como comprovar idoneidade ou fornecer garantias financeiras de que entregaria as edificações. 

O caso Encol prova que o consumidor deve ficar atento ao comprar imóvel na planta. Antes de formalizar o negócio, é imprescindível a consulta ao memorial de incorporação para certificar-se que a construtora assumiu o compromisso de entrega do empreendimento.

O memorial de incorporação

O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída.

Dessa maneira, o memorial, a ser registrado no cartório de imóveis da região da construção, é composto de 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social; prova de propriedade do terreno; projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente; e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados.

Se todos os documentos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem, conforme estabelecido pela lei, prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação. Embora deva ser registrado antes do início das obras, ele pode ser modificado a qualquer tempo.

Um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar a consulta, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado.

Se a publicidade não informar o número do memorial, o consumidor deve desconfiar de irregularidades na obra. 

A existência do memorial de incorporação assegura a regularidade jurídica do empreendimento. A partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva.

A existência do memorial não confere, portanto, a garantia absoluta de que o empreendimento será construído e entregue. Isso dependerá das condições financeiras da empresa construtora. "O memorial apenas traz a certeza de que o imóvel encontra-se regularizado e existe juridicamente. Os riscos envolvendo pagamento antecipado por algo que se espera receber futuramente sempre existirão. São inúmeros os exemplos de obras regulares em termos de registro da incorporação, mas que não chegaram ao desfecho previsto".

Conforme previsto no artigo 66 da lei no 4591, o incorporador pratica crime quando negocia unidade imobiliária sem prévio registro do memorial de incorporação. Por isso, ausente o documento, o comprador pode requerer cancelamento do contrato de compra e venda, além de pleitear multa de 50% do valor do imóvel.

Depois de pronto, o imóvel que não possui o memorial de incorporação registrado também enfrenta problemas, sem o documento não pode ser constituído condomínio, portanto, o empreendimento não existe para a sociedade, e o proprietário não consegue vender o imóvel financiado.

Documentos necessários para o registro do memorial de incorporação:

Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matricula do empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer - jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
• Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
• Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
• Declaração que defina a parcela do preço;
• Certidão do instrumento público de mandato;
• Declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência;
• Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Fonte: Pini

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