Obrigação das imobiliárias e corretores de informar

Em negócios jurídicos intermediados por corretores (pessoa física ou jurídica) sempre há o dever de informar as partes sobre as condições do imóvel e até mesmo do proprietário.

Dívidas pendentes sob o imóvel, eventuais autos de infração emitidos em relação ao local, defeitos físicos, entre outros pontos, devem ser sempre comunicados às partes antes da celebração de qualquer contrato.

Desta feita, pesa sobre a corretora imobiliária, pessoa jurídica que intermedia um negócio jurídico entre as partes o ônus de informar todas as questões referentes ao local, sob pena de arcar com os prejuízos sofridos em razão dessa negligência.

O Código Civil conceitua a corretagem da seguinte forma:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Essa pessoa a que se refere o artigo supracitado, tanto física quanto jurídica, media negócios jurídicos, como a locação ou venda, entre seu cliente e um terceiro interessado.

Segundo Maria Helena Diniz[1] a corretagem caracteriza-se pela bilateralidade, acessoriedade (pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído), onerosidade, aleatoriedade (já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal) e consensualidade.

Essa obrigação de comunicar todos os pontos salutares referentes ao imóvel e, inclusive, sobre o proprietário, está expressa também no Código Civil:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Veja-se, portanto, que caracterizada a empresa ou a pessoa física como corretora, mediando a celebração de negócios entre as partes, tem o dever expresso de garantir o conhecimento dessas sobre todos os pontos necessários a seus completos discernimentos.

Agindo, portanto, de forma negligente, caso omita qualquer ponto salutar referente ao objeto do contrato, o corretor ou corretora imobiliária pode gerar prejuízos a uma ou ambas as partes, de monta material e moral, que devem ser ressarcidos.

Aplica-se bem ao caso em tela o texto legal do artigo 186, do Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Outro não é o entendimento do artigo 402, do mesmo diploma legal:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Os tribunais pátrios, manifestando-se em situações semelhantes, assim decidiram:

SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DÍVIDAS PENDENTES SOBRE O IMÓVEL. DANOS MORAIS. 1. Não se conhece de recurso (no caso, da CEF) cujas razões são dissociadas do conteúdo da sentença (art. 514, II, do CPC). 2. Age com dolo o vendedor que deixa de informar aspecto essencial ao negócio, de que tinha ciência, relativo à existência de execuções fiscais pendentes, inclusive com ordem de penhora sobre bens de sua propriedade. No caso, os vendedores silenciaram sobre tais pendências no ato de venda, e declararam falsamente que inexistiam quaisquer débitos, daí que dispensada a apresentação de certidões negativas. Dolo configurado (art. 147 do CC), com a anulação da compra e venda e do financiamento a ele correlato. Responde a corretora imobiliária pelo descumprimento do dever de informar o cliente dos riscos do negócio (art.723, parág. Único, do CC). Cabível a devolução em dobro do sinal e princípio de pagamento, que no caso já se considera a título de dano moral. Não cabe aos vendedores, nem à CEF ou à imobiliária, ressarcir o valor pago a título de IBTI, cuja repetição deve ser pleiteada na via própria. 3. Apelação da CEF não conhecida. Agravo retido desprovido. Apelação do Autor parcialmente provida. (TRF-2 - AC - APELAÇÃO CIVEL -: AC 200951170023413, Relator: Guilherme Couto, Data de Julgamento: 10/09/2012, Sexta Turma Especializada, Data de Publicação: 21/09/2012).

CIVIL - CONTRATO DE CORRETAGEM QUE SE APERFEIÇOA - COMISSÃO DEVIDA - FALTA DE DILIGÊNCIA E PRUDÊNCIA DO CORRETOR - DEVER DE REPARAR OS DANOS. 1. APERFEIÇOADO O NEGÓCIO RESULTANTE DA INTERMEDIAÇÃO, DEVIDO É O PAGAMENTO DE COMISSÃO AO CORRETOR, NA FORMA CONTRATADA - ART. 725 DO CÓDIGO CIVIL. 2. O CORRETOR QUE NÃO INFORMA AO CLIENTE SOBRE A SITUAÇÃO DO IMÓVEL E RISCOS DO NEGÓCIO, DEVE REPARAR DE FORMA AMPLA OS DANOS CAUSADOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL. 3. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE (TJ-DF - ACJ 437698420038070001 DF 0043769-84.2003.807.0001, Relator: César Loyola, Data de Julgamento: 01/06/20015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: 01/08/2015).

Vale lembrar que mesmo na improvável suposição de que os corretores ou corretoras imobiliárias não soubessem de todas as informações necessárias acerca do imóvel, ainda assim, por sua obrigação como prestadores de serviços, possuem ao menos o dever de se informar, buscando elementos cognitivos para tanto.

Sendo essa omissão dolosa ou culposa, a requerida deve ser condenada à compensação do requerente. As regras do Código de Defesa do Consumidor são expressas:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Assim, pela própria natureza dos corretores, que são prestadores de serviços submetidos às regras do CDC, estes devem conhecer pormenorizadamente os imóveis cuja venda ou locação estão intermediando, sob pena de responderem pelos danos que a omissão dessas informações pode acarretar.

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. P 446.

Matheus Zorzi Sá - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil