DICAS PARA LOCAÇÃO COMERCIAL. ANTES DE ALUGAR UM IMÓVEL PARA O EXERCÍCIO DE SUAS ATIVIDADES SIGA ESTAS INSTRUÇÕES E CONHEÇA AS PRINCIPAIS REGRAS APLICÁVEIS ÀS LOCAÇÕES COMERCIAIS. CASO PERMANEÇAM DÚVIDAS, INFORME-SE NA CONSULTORIA JURÍDICA DO SEBRAE/SP.
Esse trabalho, embora incipiente, destina-se àqueles que desejam alugar um imóvel e necessitam de informações básicas e fundamentais, para que não sejam surpreendidos com prejuízos e decepções oriundas de um contrato mal elaborado por falta de conhecimentos elementares.
As informações e recomendações aqui contidas foram compiladas a partir das questões mais importantes, trazidas por empresários de todo o Estado de São Paulo, que buscaram esclarecimentos e aconselhamento junto à Consultoria
Itens abordado na cartilha.......
1. Escolha do imóvel
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2. Documentação
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3. Laudo de vistoria prévia
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4. Contrato de locação
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5. Despesas de contrato
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6. Partes contratantes
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7. Objeto do contrato
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8. Finalidade da locação
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9. Prazo da locação
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- 10. Aluguel e reajustes
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11. Cobrança antecipada do
aluguel
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12. Impostos, taxas e seguro
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13. Garantias
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14. Benfeitorias
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15. Obrigações do locador
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16. Obrigações do locatário
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17. Cessão, sublocação e
empréstimo do imóvel
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18. Rescisão antecipada do
contrato
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19. Término do contrato –
distrato
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20. Contravenção penal
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21. Ação renovatória
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22. Ação revisional
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23. Direito de preferência
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24. Venda do imóvel locado a
terceiros
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25. Reajuste do aluguel fora do
prazo
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26. Recusa em receber o aluguel
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27. Recibo de aluguel
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28. Multa por atraso no
pagamento de aluguéis
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29. Juros de mora
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30. Multa por infração
contratual
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31. Código de defesa do
consumidor
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32. Hospitais, escolas,
asilos...
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33. Locação em shopping Center
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34. Imposto de renda na fonte
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35. Jurisprudências
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36. Modelo de contrato comercial
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Fonte : Sebrae
LOCAÇÃO COMERCIAL
Introdução
As chamadas micro e
pequenas empresas são responsáveis por expressiva parcela da renda nacional e
representam considerável parte do PIB brasileiro. Um exemplo de sua
importância, basta lembrar que de acordo com estatísticas recentes, 98,9% do
total das empresas na área do comércio e 96,43% na área da indústria do País
são classificadas como micro e pequenas, o que mostra o forte desempenho que
têm na geração de empregos e na formação de nossa riqueza.
Embora muito
significativos, esses números tendem a aumentar ainda mais, uma vez que as
grandes empresas, para suportar a crise com que se defronta o País, têm
dispensado seus funcionários, que procuram outros meios de sobre- vivência
estabelecendo-se por conta própria, freqüentemente com a participação dos
próprios familiares.
Esses novos pequenos
empresários, que saem a campo para se estabelecerem numa pequena fábrica ou
loja de comércio, em geral, não possuem imóveis apropriados para suas
instalações e procuram um imóvel para locação.
Surgem, então, as
mais diversas dúvidas em relação às inevitáveis negociações de um contrato de
locação, com suas inúmeras cláusulas que irão documentar os direitos e
obrigações das partes com base na Lei do Inquilinato.
Esse trabalho,
embora incipiente, destina-se àqueles que desejam alugar um imóvel e necessitam
de informações básicas e fundamentais, para que não sejam surpreendidos com
prejuízos e decepções oriundas de um contrato mal elaborado por falta de
conhecimentos elementares.
As informações e
recomendações aqui contidas foram compiladas a partir das questões mais
importantes, trazidas por empresários de todo o Estado de São Paulo, que
buscaram esclarecimentos e aconselhamento junto à Consultoria
Jurídica do Sebrae.
O Sebrae de São
Paulo fornece todas as informações complementares que venham atender às
necessidades e interesses específicos do locatário ou pretendente a locatário e
coloca-se à sua disposição.
Fonte da pesquisa:
Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) de 1997, do Ministério do Trabalho e Emprego.
DICAS PARA ALUGAR UM IMÓVEL COMERCIAL (LEI
8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
ANTES DE ALUGAR UM
IMÓVEL PARA O EXERCÍCIO DE SUAS ATIVIDADES SIGA ESTAS INSTRUÇÕES E CONHEÇA AS
PRINCIPAIS REGRAS APLICÁVEIS ÀS LOCAÇÕES COMERCIAIS. CASO PERMANEÇAM DÚVIDAS,
INFORME-SE NA CONSULTORIA JURÍDICA DO SEBRAE/SP.
1. Escolha do imóvel
Certifique-se de que
o imóvel em questão atende às suas necessidades operacionais, quanto à
localização, capacidade de alojar seu negócio, características da vizinhança,
se é atendido por serviços de água, luz, força, esgoto, telefone, etc. Veja,
ainda, se tem acessos convenientes, estacionamentos para veículos, local para
carga e descarga de mercadorias e se possui serviços de transporte coletivo.
Cuidado com imóveis
situados em locais sujeitos a inundações ou próximos às zonas de risco.
Consulte a vizinhança a respeito.
Verifique se o
imóvel está legalizado e regularizado junto aos órgãos públicos federais,
estaduais e municipais que possam interferir ou impedir sua futura atividade.
Confira a planta do
imóvel aprovada pela Prefeitura, e veja se não houve nenhuma obra posterior,
aumentando, modificando ou diminuindo a área primitiva, que deverá estar
devidamente regularizada. Peça o habite-se e verifique a lei do zoneamento.
2. Documentação
Exija do locador ou
de seu representante a documentação atualizada comprobatória de propriedade do
imóvel, expedida pelo cartório de registro de imóveis.
Nem sempre você
tratará diretamente com o proprietário. Caso a locação seja feita por um
procurador, exija documentação que o autorize alugar o imóvel. O mesmo deverá
ocorrer quando se tratar de uma sublocação: verifique se o contrato de locação
contém cláusula expressa que autorize o locatário sublocar parte do imóvel, ou
peça autorização prévia e por escrito do locador para tal fim.
3. Laudo de vistoria prévia
Verifique o estado
de conservação do imóvel, tire fotos e faça um relatório de vistoria juntamente
com o locador e assinem. Não deixe de relacionar tudo o que se encontra no
imóvel: aparelho de telefone, torneiras, chaves, portas, janelas, luminárias,
mesas, armários etc.
O laudo de vistoria
prévia deverá fazer parte integrante do contrato de locação.
4. Contrato de locação
Contrato de Locação é o instrumento
jurídico celebrado entre locador e locatário que
estabelece regras claras e objetivas no sentido de que o locatário receba e utilize o imóvel cedido pelo locador, sob determinadas
condições, mediante o pagamento de um aluguel.
Escolhido o imóvel
ideal para exercer suas atividades, exija que a contratação se dê por meio de
contrato de locação por escrito, o qual deverá constar: a qualificação das
partes, o objeto, o valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação,
forma e local de pagamento do aluguel e outras cláusulas que abordaremos a
seguir. O contrato escrito dá maior segurança às partes. Ao final, leia-o
atentamente.
O contrato deverá
ser elaborado em, pelo menos, duas vias idênticas, uma para o locatário e a
outra para o locador. Ambas as partes também assinam as vias do contrato de
locação no mesmo momento, ou seja, deve-se evitar que uma das partes assine as
vias e remeta-as a outra parte para assinatura e posterior devolução.
5. Despesas de contrato
A Lei do Inquilinato
estabelece que as despesas decorrentes de intermediação imobiliária, taxa de
administração imobiliária, despesas de elaboração do contrato, serviços de
aferição de capacidade econômica do locatário e fiador são responsabilidade
exclusiva do locador, pois foi ele quem contratou tais serviços.
6. Partes contratantes
No contrato de
locação temos de um lado o locador e do outro o locatário:
Locador: é o proprietário ou o representante do
proprietário que dá o imóvel em locação.
Locatário: também conhecido como inquilino, é a pessoa
que recebe o imóvel em locação.
As partes deverão
estar devidamente qualificadas no preâmbulo do contrato, ou seja: se pessoa
física, precisará constar o nome completo, profissão, estado civil, espécie e
número do documento, endereço completo; se pessoa jurídica, denominação ou
razão social da empresa, número do CNPJ (antigo CGC/MF), endereço e dados do
representante legal para firmar a locação.
7. Objeto do contrato
O objeto do contrato
nada mais é que a individualização do imóvel, sua descrição e características.
Normalmente, a individualização do imóvel se dá com a menção da localização
(endereço completo) do imóvel.
Essa cláusula poderá
contemplar o laudo de vistoria prévia como parte integrante do contrato, já que
se refere ao estado geral do próprio imóvel, objeto do contrato. Veja a
cláusula 1a do
modelo de contrato de locação comercial (item 36).
8. Finalidade da locação
A finalidade da
locação refere-se ao destino que será dado à utilização do imóvel, ou seja, a
atividade a ser explorada pelo locatário.
Havendo disposição
contratual que determine a finalidade do imóvel para fins de locação, não
poderá o locatário alterar o seu destino sem o consentimento prévio e por
escrito do locador.
Se não houver
previsão quanto à finalidade da locação, presume-se que o uso do imóvel deva
obedecer aos padrões normais e tradicionais de acordo com suas características.
9. Prazo da locação
Na locação
comercial, as partes poderão contratar livremente o período de duração da
locação, ou seja, o prazo é livre, não havendo período mínimo nem máximo.
Diferentemente ocorre com a locação residencial, cujo prazo mínimo de locação é
de 30 (trinta) meses.
Procure fazer um
contrato por prazo razoável à sua atividade, e não se esqueça de que, ao final
do período estipulado contratualmente, o locador poderá reaver o imóvel através
de ação judicial denominada Denúncia Vazia.
Denúncia Vazia é uma ação judicial
que o locador move contra o locatário para reaver o
imóvel, tendo em vista o término do prazo previsto em contrato.
Lembre-se de que o
imóvel é alugado por um determinado prazo e a lei estipula que é obrigação do
locatário restituir o imóvel ao final da locação nas mesmas condições em que o
recebera.
Nada obsta,
entretanto, que as partes façam acordo para a prorrogação da referida locação,
que poderá ser de duas maneiras:
Verbal ou consensual – a simples
permanência do locatário no imóvel após 30 dias do
prazo final previsto em contrato e sem oposição do locador, tornará o contrato por prazo indeterminado.
Contratual – se dá com a
elaboração de um novo contrato ou aditamento ao contrato primitivo
estipulando novo prazo para o término da locação.
A prorrogação
contratual por meio de instrumento escrito, estipulando novo prazo para o
término da locação, é mais segura para as partes, já que se o contrato estiver
por prazo indeterminado, basta que uma das partes notifique a outra para
rescindir a locação em 30 (trinta) dias.
10. Aluguel e reajustes
O valor do aluguel poderá ser
convencionado livremente pelas partes, entretanto não é permitido sua estipulação em moeda estrangeira (dólar, lira, pessetas
etc.) e a sua vinculação a variação cambial (em dólar, por exemplo) ou ao
salário mínimo.
Os reajustes
contratuais não poderão ser por periodicidade inferior a
1(um) ano, de acordo com o índice estipulado no contrato, como IGP-M; INPC; IGP;
IPCA; IPC, de acordo com a legislação federal que instituiu o Plano Real e a
desindexação da moeda, sendo nula qualquer cláusula que venha ilidir tal ordenamento
legal.
Portanto, muita
atenção às seguintes expressões que podem constar em alguns contratos, já que contrariam
a legislação vigente:
a) Descontos para os primeiros meses de aluguel;
b) Se a inflação ultrapassar x por cento, haverá
reajuste;
c) Desconto no valor do aluguel para pagamentos
até a data x de cada mês, e reajuste sobre o montante (aluguel sem desconto),
para pagamentos na data Y de cada mês.
Logo em seguida à
promulgação do Plano Real, em 1994, quando a oferta de imóveis comerciais era
bastante escassa, muitos contratos foram feitos por prazo muito exíguo, ou
seja, por 1 (um) ano ou até menos, e, ao final do período estipulado, o locador
pedia aumentos superiores aos índices de reajustes contratuais, o que forçava o
locatário a eceitar o valor pedido, sob pena de o locador retomar o imóvel
ocasionando alto custo ao locatário, notadamente com a mudança de
estabelecimento, suas instalações e clientela formada na localidade.
O locatário não
tinha muito o que negociar, pois, caso não aceitasse as condições impostas, não
conseguia alugar um imóvel para sua empresa ou não podia permanecer no local em
que já estava exercendo suas atividades.
Do ponto de vista do
locatário, felizmente esta situação não existe mais.
Atualmente, podemos
afirmar que este quadro se inverteu. Há muitas ofertas de imóveis comerciais e
os preços dos aluguéis encontram-se acessíveis, permanecendo estáveis. Os
reajustes contratuais deixaram de ser um transtorno para os locatários que,
atualmente, conseguem, até mesmo, reduzir o valor do aluguel mediante um
simples acordo verbal com os locadores.
11. Cobrança antecipada do aluguel
Não havendo garantia
da locação, o locador poderá cobrar o aluguel antecipadamente. Trata-se de
hipótese remota, entretanto, nos contratos de locação em vigor, é muito
utilizado pelos locadores durante o período que compreende a substituição de
fiador ou a renovação do seguro fiança, ou seja, até o restabelecimento da
garantia locatícia.
Para os contratos de
locação comercial é expressamente proibida outra forma de cobrança antecipada
do aluguel, constituindo contravenção penal prevista na lei do Inquilinato.
12. Impostos, taxas e seguro
Não havendo previsão
contrária prevista no contrato, os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel,
assim como o seguro contra incêndio, são de responsabilidade do locador.
Ocorre, porém, que a
maioria dos contratos estabelecem a inversão destas obrigações, atribuindo ao
locatário a responsabilidade por tais pagamentos.
Neste caso, a falta
de pagamento destas obrigações por parte do locatário, poderá ensejar a
infração contratual e, conseqüentemente, sua rescisão.
13. Garantias
A garantia é o meio
pelo qual o locador se previne contra o locatário de quaisquer ricos inerentes
da locação do imóvel. Ex.: falta de pagamento do aluguel, estrago no imóvel
causado pelo locatário etc.
Como garantia da locação o locador poderá
exigir apenas uma das modalidades de garantia (num mesmo contrato de locação),
sob pena de nulidade.
As garantias previstas na lei do inquilinato são:
• Caução: Consiste na entrega de alguma coisa para
garantir a locação. Se em dinheiro, não poderá exceder o equivalente
a 3 (três) meses de aluguel que deverá ser depositado em caderneta de
poupança. Se o locatário honrar com os compromissos assumidos, deverá receber
de volta o depósito ao final da locação com todas as vantagens dela
decorrentes.
Dê olho neste mercado,
algumas companhias de seguro estão oferecendo uma modalidade de caução na forma
de título de capitalização. O locatário deverá dispor de reserva financeira
para comprar o papel e deixar o capital imobilizado por todo o tempo que durar
a locação, com o devido cumprimento contratual. O valor aplicado será
corrigido, acrescido com juros anuais e concorrerá a prêmios periódicos no
valor do título.
• Seguro de fiança locatícia: realizado por seguradora devidamente
autorizada pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP).
Trata-se de uma boa
opção para o locatário que não quer depender de favor de parente ou amigo que
se disponha a ser seu fiador ou não tem recursos disponíveis para a caução.
Devido às exigências
feitas pelos locadores para ampla cobertura do seguro, tais como, aluguel,
condomínio, impostos, taxas, danos ao imóvel etc., torna o valor do
seguro-fiança muito alto para o locatário.
• Fiança: “Pelo contrato de fiança, uma pessoa
garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso
este não a cumpra.” novo
Código Civil, artigo
818.
Dentre as garantias
existentes esta é a mais comum, sendo a preferida pelos locadores. Devido a
grande responsabilidade assumida pelo fiador, está cada vez mais difícil
encontrar alguém que se disponha a prestar esta garantia.
Caso o locatário
deixe de pagar o aluguel e os encargos assumidos, o fiador estará sujeito a ter
seus bens leiloados para pagar a dívida, ainda que seja o único bem imóvel onde
reside.
14. Benfeitorias
Benfeitorias são
obras que visam conservar, embelezar ou adaptar o imóvel para melhor servir às
necessidades dos usuários.
Existem 03 (três)
tipos de benfeitorias previstas na lei do inquilinato, a saber:
• Necessárias: obras que se destinam à conservação do
imóvel, evitando-se a sua deterioração. Ex. Troca da calha, da
fiação elétrica, do telhado etc.
• Úteis: obras que ampliam as aptidões do imóvel, ou
seja, aumenta ou facilita o seu uso. Ex.: Construção de uma garagem, de
um banheiro, de uma edícula etc.
• Voluptuárias: tornam o imóvel mais atraente e é de fácil
remoção. Ex.:
Instalação de antena
parabólica, colocação de carpetes ou divisórias, etc.
Importante salientar
que para se fazer certas benfeitorias no imóvel é necessário a autorização
expressa e por escrito do proprietário, e sua falta poderá ensejar a rescisão
motivada do contrato de locação, trazendo transtornos ao locatário como ter de
deixá-lo no estado anterior e ainda arcar com a multa contratual.
Salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as benfeitorias úteis, estas desde que autorizadas pelo locador,
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do imóvel por parte
do locatário. Significa dizer que o locatário poderá ficar na posse do imóvel
até que o locador pague as benfeitorias realizadas.
Quanto às benfeitorias
voluptuárias, estas não são
indenizáveis, podendo o locatário retirá-las do imóvel finda a locação, desde
que não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Ocorre, porém, que a
grande maioria dos contratos estabelecem que toda e qualquer benfeitoria
introduzida no imóvel fica fazendo parte integrante do mesmo, sem direito a
retenção do imóvel ou indenização por parte do locatário. Trata-se de renúncia
do locatário das indenizações referentes as benfeitorias realizadas.
Neste caso, as benfeitorias
necessárias e úteis realizadas pelo locatário se reverterão em
favor do locador e ficarão incorporadas no imóvel. Quanto as benfeitorias
voluptuárias, o locatário poderá retirá-las e levá-las consigo, sem, contudo,
causar danos ao imóvel.
Com a renúncia às
benfeitorias e, havendo necessidade de adequar o imóvel às necessidades do
negócio, o locatário não poderá pleitear indenização pelos gastos decorrentes.
Portanto, verifique se os investimentos lhe trarão o retorno desejável durante
o prazo da locação, inclusive para cobrir tais despesas, pois, ao final, deverá
devolver o imóvel ao locador, sem qualquer compensação financeira.
15. Obrigações do locador
Pela Lei do
Inquilinato o locador é obrigado:
• Entregar o imóvel em
estado de servir ao uso.
• Garantir o uso
pacífico do imóvel durante a locação.
• Manter, durante a
locação, a forma e o destino do imóvel.
• Responder pelos
vícios ou defeitos materiais à locação.
• Fornecer ao
locatário descrição minuciosa do estado do imóvel.
• Fornecer recibo
discriminado das importâncias pagas.
• Pagar as taxas de
administração imobiliária e de intermediação.
• Pagar os impostos e
taxas, e ainda o prêmio de seguro contra fogo, salvo disposição expressa em contrário, (expressa no contrato).
• Exigir do inquilino,
quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo
exigidas.
• Pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.
16. Obrigações do locatário
Pela Lei do
Inquilinato o locatário é obrigado:
• Pagar pontualmente o
aluguel no prazo estipulado, ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês ao vencimento.
• Servir-se do imóvel
para o uso convencionado, devendo tratá-lo como se fosse seu.
• Restituir o imóvel
no fim da locação no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, (desgaste pelo tempo da pintura,
por exemplo, você não é obrigado a pagar).
• Levar imediatamente
ao conhecimento do locador surgimento de qualquer dano ou defeito, bem
como as eventuais turbações de terceiros.
• Realizar reparações
de danos que der causa (locatário, seus dependentes, empregados, etc.).
• Não modificar a
forma do imóvel sem o consentimento do locador.
• Entregar
imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos etc.
• Pagar as despesas de
telefone e de consumo.
• Permitir que o
proprietário vistorie o imóvel (com hora marcada) para verificar o seu estado.
• Cumprir com as
obrigações do condomínio.
• Pagar o prêmio de
seguro fiança.
• Pagar as despesas
ordinárias de condomínio.
17. Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel
Outro importante
aspecto a ser considerado é quanto a possibilidade do locatário ceder,
emprestar ou sublocar o imóvel.
A cessão significa a
transferência da locação a uma terceira pessoa estranha a relação contratual.
Ocorre quando o locatário entrega o imóvel alugado a uma outra pessoa, mediante
pagamento ou não pelo ponto comercial, para que este utilize o imóvel como se
fosse o novo locatário.
O empréstimo caracteriza-se pela
simples entrega gratuita do imóvel loca- do a uma terceira pessoa estranha a
relação contratual, sem intenção em substituir a figura do locatário.
A sublocação ocorre quando o
locatário aluga parte do imóvel a uma terceira pessoa. Neste caso será
considerado sublocador.
A lei do inquilinato
é muito clara ao dispor sobre estes institutos, só admitindo a cessão,
empréstimo ou sublocação do imóvel por parte do locatário, se houver
consentimento prévio e escrito do locador. Não obstante haver expressa previsão
na lei do inquilinato nesse sentido, a grande maioria dos contratos também
estabelecem tal vedação, portanto muito cuidado ao vender/transferir ou ceder ponto comercial aleatoriamente, pois
as conseqüências são graves, não só para o locatário como também para o fiador
e adquirente.
18. Rescisão antecipada do contrato
Como vimos o locador
deve respeitar o prazo convencionado na locação, não podendo rescindi-lo antes
do seu término, mesmo que se comprometa indenizar o locatário.
Esta regra, porém, admitem
exceções, como nas hipóteses de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo
Poder Público; prática de infração contratual ou legal por parte do locatário;
para uso próprio do proprietário, de seu cônjuge ou companheiro ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio
(aplica-se à locação comercial desde que o imóvel possa ser usado como
residência).
O locatário por sua
vez, poderá rescindir o contrato de locação antes do término avençado. Neste
caso deverá pagar ao locador a multa prevista contratualmente. Observe que a
multa não é devida por inteiro, mas proporcionalmente ao tempo restante do
contrato.
Exemplo:
Prazo do contrato = 3 anos
Multa contratual = 3 aluguéis
Locatário resolve rescindir o contrato de
locação após 1 ano de seu início.
Multa devida = 2 aluguéis, pois cumpriu
regularmente 1 ano de contrato.
19. Término do contrato – distrato
Como vimos
anteriormente, encerrado o prazo do contrato de locação édever do locatário
devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebera.
A fim de se prevenir
problemas futuros, as partes deverão assinar um instrumento denominado
“distrato do contrato de locação”, que é o termo que da por encerrado o
contrato de locação firmado entre as partes, pondo fim aos compromissos
assumidos até então. O distrato deverá prever a data de entrega das chaves, as
condições de como o imóvel foi devolvido e a quitação geral dos aluguéis.
20. Contravenção penal
Configura-se contravenção
penal as seguintes condutas praticadas pelo locador:
a) Exigir valor além do aluguel e encargos
permitidos;
b) Exigir mais de uma modalidade de garantia;
c) Cobrar antecipadamente o aluguel nas
hipóteses não prevista na lei do inquilinato.
Trata-se de pena
alternativa de prisão simples (5 dias a 6 meses) ou multa (3 a 12 vezes o valor
do último aluguel). A multa reverte em favor do locatário, além de ele ter
direito à devolução do valor pago indevidamente.
21. Ação renovatória
Se o locatário estiver
no imóvel por prazo igual ou superior a 05 anos, com contrato escrito ou pela
soma de mais de um contrato, e desde que esteja explorando o mesmo ramo de
atividade nos últimos 03 (três) anos, o interessado deverá informar-se junto a
um advogado particular ou à consultoria jurídica do SEBRAE/SP, para verificar
se preenche todos os requisitos legais para ingressar com a Ação Renovatória,
que lhe dará direito a renovar o contrato pelo mesmo período em que permaneceu
no imóvel.
Para que o locatário
possa beneficiar-se da Renovatória, deverá propor a ação judicial no interregno
de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato em vigor que, conseqüentemente,
deverá estar por prazo determinado.
22. Ação revisional
É o direito que
assiste ao locador ou ao locatário, após 3 anos de vigência do contrato sem
reajuste, exceto aquele previsto em contrato para correção do aluguel, em pedir
revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado que será
realizado através de perícia técnica. Portanto, a revisão pode aumentar ou
diminuir o valor do aluguel. Trata-se de medida extrema a ser utilizada pela
parte, caso tenha sua pretensão frustrada em adequar o valor do aluguel de
forma amigável.
23. Direito de preferência
Havendo interesse do
proprietário em vender o imóvel locado, deverá necessariamente comunicar de
forma inequívoca o locatário de sua intenção, para que este manifeste interesse
em exercer a preferência na aquisição (compra) do imóvel, nas mesmas condições
concedidas a terceiros. O locador deverá informar o locatário sobre todas as
condições do negócio, especialmente preço, condições de pagamento, existência
de ônus reais, bem como tempo e local onde possam ser examinados os documentos
relativos a propriedade.
Para tanto, o
locatário terá 30 dias da notificação ou do aviso do locador para manifestar
seu interesse em comprar o imóvel, devendo fazê-lo de maneira inequívoca por
escrito, a qual aconselha-se responder através de carta com aviso de
recebimento pelo correio, ou mediante protocolo.
O não cumprimento
deste dispositivo legal por parte do proprietário e, desde que haja interesse
do locatário em adquirir o imóvel, este poderá pleitear indenização por perdas
e danos ou requerer a adjudicação do imóvel (requerer o imóvel para si) desde
que, nessa última hipótese, satisfaça alguns requisitos:
a) Estar o contrato de locação averbado na
matrícula do imóvel, pelo menos 30 trinta dias antes da
alienação.
b) Requerer a adjudicação até seis meses depois
do registro da alienação que lhe prejudicou.
c) Depositar o preço por que foi alienado.
24. Venda do imóvel locado a terceiros
Caso o locatário não
exerça o direito de preferência e o imóvel venha a ser vendido a uma terceira
pessoa durante o prazo de locação, o novo proprietário poderá rescindir o
contrato, concedendo ao locatário prazo de 90 (noventa) dias para a
desocupação.
O adquirente do
imóvel só será obrigado a respeitar o contrato diante da ocorrência cumulativa
de 03 (três) requisitos:
a) Estar o contrato por prazo determinado e
estar em vigor.
b) Conter cláusula contratual que obrigue o
adquirente a respeitar o contrato.
c) Estar o contrato de locação averbado na
matrícula do imóvel.
25. Reajuste do aluguel fora do prazo
Caso o locador
pretenda elevar o valor do aluguel fora do prazo legal ou contratual, acima dos
índices de inflação, o locatário não está obrigado a aceitar, porém poderá
negociar o aumento subordinando-o à prorrogação do prazo da locação, caso seja
do seu interesse.
Caso o locatário não
concorde com o aumento fora do prazo, deverá pagar o valor previsto no contrato
como sempre o fez. Se houver recusa do locador em receber o aluguel, é
importante que o locatário junte prova da recusa através de testemunhas (duas
pessoas maiores de 18 anos, preferencialmente que não tenham vínculo de
parentesco com o locatário) para que se proceda ao depósito judicial ou
extrajudicial (veja item 7.5).
26. Recusa em receber o aluguel
Havendo recusa do
locador em receber o aluguel e encargos devidos, o locatário poderá depositar
extrajudicialmente o valor devido. Trata-se de um procedimento econômico e
rápido que dispensa a ação judicial e a contratação de advogado.
Procedimento para o Depósito Extrajudicial:
a) O devedor
(locatário) deposita a quantia devida em estabelecimento bancário oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com
correção monetária, cientificando-se o credor
(locador) por carta com aviso de recebimento, assinado o prazo de 10 (dez) dias
para a manifestação de recusa.
b) Decorrido o prazo
sem a manifestação de recusa, reputar-se-á o devedor liberado da obrigação, ficando à disposição do credor a quantia
depositada.
c) Ocorrendo a recusa,
manifestada por escrito ao estabelecimento bancário, o devedor poderá propor ação judicial de consignação, dentro de 30 (trinta) dias, com a prova do depósito e da recusa.
d) Não proposta a ação
no prazo acima, ficará sem efeito o depósito, poden-
do levantá-lo o
depositante.
27. Recibo de aluguel
O locatário deve
exigir recibo discriminado todas as vezes que for pagar o aluguel, sob risco de
ter de pagar novamente já que não possui comprovante.
Como vimos acima, o
locador é obrigado a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos
locatício, sob pena de prática de contravenção penal.
28. Multa por atraso no pagamento de aluguéis
Recuse cláusula
contratual que estabeleça multa superior a 10% (dez por cento) pelo atraso no
pagamento de aluguéis e encargos, pois estaria em total desconformidade com a
atual realidade vivida pelo Plano Real.
29. Juros de mora
A Constituição
Federal estabelece que os juros não poderão ser superiores a 12% (doze por
cento) ao ano, ou seja, 1% (um por cento) ao mês.
30. Multa por infração contratual
A lei do inquilinato
não estabelece valor máximo ou mínimo da multa em razão de infração contratual.
A maioria dos contratos de locação estabelecem, como praxe, o valor
correspondente a 03 (três) aluguéis vigentes à época da infração. Como já
analisamos acima, a multa a ser aplicada deverá ser proporcional ao tempo
restante do contrato.
Portanto, havendo
previsão contratual, o locador poderá acrescer ao valor do aluguel pago em
atraso: multa de 10% + juros de 1% ao mês + correção monetária do período
(índice previsto no contrato).
31. Código de defesa do consumidor
Devemos lembrar que
o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação em
geral por inexistir relação de consumo entre
as partes.
Para que haja uma relação de consumo, mister coexistir as figuras do fornecedor e a do
consumidor, relacionando-se em razão de um produto ou serviço.
Portanto, locador e
locatário não terão o abrigo da legislação mencionada, sendo seus direitos e
obrigações regulados pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato),
Código Civil
Brasileiro e pelas cláusulas previstas no contrato de locação.
32. Hospitais, escolas, asilos...
Nas locações de
imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato
somente poderá ser rescindido:
a) Por mútuo acordo.
b) Em decorrência da prática de infração legal
ou contratual.
c) Em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos.
d) Para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo,
ele se recuse a consenti-las.
e) Se o proprietário, promissionário comprador
ou promissionário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse,
com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietário a pedir
o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
33. Locação em shopping Center.
Os contratos de
locação em Shopping Center possuem algumas peculiaridades, sendo comum a
ocorrência dos seguintes fatos:
Os locatários do
Shopping se organizam em “Associação de Lojistas”, cuja atribuição é a de
informar os próprios lojistas sobre os regulamentos internos, representá-los
perante a Administração do Shopping, arrecadar recursos para um “fundo
promocional” a fim de atrair compradores ao centro comercial, entre outras funções.
É usual a adoção de
cláusula contratual que estabelece um valor fixo a título de aluguel mínimo e
um percentual sobre o movimento de vendas ou faturamento das empresas. Assim,
nos meses em que o percentual sobre as vendas superar o valor do aluguel mínimo,
o locatário pagará o aluguel correspondente a aplicação do percentual sobre o
movimento das vendas. Caso as vendas sejam baixas e o valor do percentual ficar
abaixo do aluguel mínimo preestabelecido, o locatário deverá pagar o valor do
aluguel exigido.
Comumente o
empreendedor-locador cobra do locatário uma determinada importância inicial
denominada “LUVAS” e concede ao lojista um contrato de locação pelo prazo de 05
(cinco) anos, garantindo ao comerciante a continuidade do fundo de comércio por
um longo período (ver Ação Renovatória).
34. Imposto de renda na fonte
Os rendimentos
mensais decorrentes de aluguéis pagos pelo locatário, na qualidade de empresa
(pessoa jurídica), ao locador (pessoa física) estão sujeitos à incidência do
imposto de renda na fonte (IRF), calculado mediante a aplicação da tabela
progressiva vigente no mês do pagamento.
Serão incluídos no
valor recebido a título de aluguel os juros de mora, multas por rescisão de
contrato de locação, e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento,
inclusive atualização monetária.
Na hipótese de
pagamento de aluguel entre pessoas jurídicas (locadora e locatária), não há
tributação do imposto de renda na fonte (IRF) em face da ausência de previsão
legal. Vale observar que esta regra também é valida quando houver na locação a
intermediação da imobiliária.
35. Jurisprudências
Transcrevemos a
seguir algumas ementas jurisprudenciais (decisões proferi- das por nossos
Tribunais) que ilustram melhor o assunto tratado neste manual:
DESPEJO - falta de
pagamento - aluguel - pagamento ao locador pelo seguro fiança - quitação -
ocorrência - descabimento.
O pagamento feito
pelo seguro-fiança ao locador vale como quitação deste ao locatário e, portanto,
com adimplemento da obrigação. Por isso que, recebendo os alugueres do segurador,
falta ao locador condição essencial para a ação de despejo por falta de
pagamento contra o locatário.
(2º TACIVIL - Ap. s/
Rev. 459.683 - 6a Câm.
- Rel. Juiz Carlos Stroppa - J. 07.08.1996)
DESPEJO - mútuo
acordo - descumprimento - ajuizamento da ação após 30 dias seguintes ao término
do prazo pactuado - irrelevância - admissibilidade.
Não há na lei
inquilinária a exigência de que a ação de despejo fundada em distrato tenha de
ser ajuizada dentro dos 30 dias seguintes ao término do prazo pactuado para a
desocupação voluntária.
(2º TACIVIL - Ap. s/
Rev. 454.060 - 1a Câm.
- Rel. Juiz Morato de Andrade - J.
29.04.1996)
DESPEJO - infração
contratual e legal - sublocação - ausência de consentimento expresso - caracterizado
- exegese do artigo 13 da Lei 8.245/91.
Inafastável a
procedência da ação de despejo por infração contratual e legal,
porque destituída de
verossimilhança e de relevância jurídica a alegação de
acordo verbal para
sublocação se há exigência contratual e legal (artigo 13 da
Lei 8.245/91) de
consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da
locação, sublocação
ou empréstimo do imóvel.
(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 454.385 - 7a Câm. - Rel. Juiz Luiz Henrique - J.
30.04.1996)
LOCAÇÃO - aluguel -
pagamento - depósito extrajudicial - admissibilidade.
Embora o depósito
extrajudicial venha previsto em norma de natureza processual, é ele um
instrumento de direito material, apto à extinção de obrigações de natureza
pecuniária, dele podendo lançar mão, conseqüentemente, também o inquilino.
(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 451.221 - 7a Câm. - Rel. Juiz Antonio Marcato - J.
09.04.96)
DESPEJO - falta de
pagamento - aluguel majorado unilateralmente pelo locador - Coação caracterizada - descabimento.
A pressão do locador
contra o inquilino para obter majoração do aluguel é hipótese de coação,
caracterizando abuso de direito.
(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 453.080 - 1a Câm. - Rel. Juiz Magno Araújo - J. 15.04.1996)
LOCAÇÃO - encargos -
ônus do locador (taxas de administração imobiliaria) - Norma de ordem pública -
estipulação diversa pelos contratantes inadmissibilidade.
O artigo 22, VII, da
Lei no 8.245/91
é norma de ordem pública que não pode ser alterada pela convenção entre os
particulares.
(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 452.835 - 1a Câm. - Rel. Juiz Souza Aranha - J. 08.04.1996)
LOCAÇÃO -
indenização - danos no imóvel - responsabilidade do locatário - aplicação do
artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91.
Se está provado que
no início da locação o imóvel foi recebido em bom estado de conservação, não
pode ser restituído deteriorado, não sendo essa deterioração decorrente do uso
normal.
(2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 448.838 - 12a Câm. - Rel. Juiz Luis de Carvalho - J. 01.02/1996)
LOCAÇÃO - encargos -
manutenção da forma e destino do imóvel - obrigação do locador - exegese do
artigo 22, III da Lei 8.245/91.
É obrigação do
locador manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
(2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 439.305 - 3a Câm. - Rel. Juiz Francisco Barros - J. 07.11.1995)
– * –
As ementas acima
foram extraídas do Boletim da Associação dos Advogados de São Paulo
PARA ACESSAR A CARTILHA CLIQUE AQUI - Sebrae
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36. Modelo de contrato de locação de imóvel comercial
Os signatários deste
instrumento, de um lado o Sr. ......................................,
brasileiro, solteiro, engenheiro, portador do CPF/MF ..............................
e do RG no ..............................,residente
e domiciliado à Rua......................., daqui por diante designado simplesmente
como locador e, de outro a empresa .................., inscrita no
CNPJ sob o no ..............., domiciliada à Rua ............, nesse ato representada
pelo seu sócio gerente Sr....................., portador do CPF/MF
......................... e do RG no ..............................,
daqui por diante designado simplesmente como locatário, têm justo e contratado,
por este instrumento e na melhor forma de direito, o seguinte:
Cláusula 1a – DO OBJETO
Locação do imóvel
situado à Rua ........... – CEP .......... – Bairro de ......... ESTADO ...... .
Faz parte integrante deste contrato, o laudo de vistoria prévia realizado e assinado
pelas partes contratantes.
Cláusula 2a – DO PRAZO
O prazo de locação é
de ........................... meses, tendo início em ......./....../..... e
término previsto para o dia ......./......./......
Cláusula 3a – DA FINALIDADE
O imóvel é locado
para uso exclusivamente comercial para exploração de bar e restaurante.
Cláusula 4a – VALOR E LOCAL DO PAGAMENTO
O aluguel mensal é
de R$ ............... (...................................................),
que o locatário se compromete a pagar pontualmente até o dia ..... subseqüente
ao vencimento de cada mês no endereço do locador, ou em outro local que lhe
venha a ser informado previamente e por escrito.
Cláusula 5a – REAJUSTE DO ALUGUEL
O aluguel pactuado
na cláusula anterior sofrerá reajustes anuais com base na variação do Índice
Geral de Preços divulgado pela Faculdade Getúlio Vargas (IGP-FGV).
Cláusula 6a – ATRASO NO PAGAMENTO
O não pagamento do
aluguel no prazo ajustado na cláusula 4ª implicará em multa de 10% (dez por
cento), juros de 1% ao mês e correção monetária.
Cláusula 7a – USO DO IMÓVEL
O locatário
obriga-se a manter o imóvel locado em boas condições de higiene, limpeza e conservação,
mantendo em perfeito estado as suas instalações elétricas e hidráulicas, afim de
restituí-lo no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso
normal.
Cláusula 8a – BENFEITORIAS
Eventuais reformas
ou adaptações que o locatário pretender executar no imóvel, só poderão ser
realizadas mediante autorização prévia e expressa do locador.
Cláusula 9a – EXIGÊNCIAS DOS PODERES PÚBLICOS
Obriga-se o
locatário a satisfazer a todas as exigências dos poderes públicos a que der
causa.
Cláusula 10a – CESSÃO, SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO
O locatário não
poderá transferir este contrato, ou sublocar o imóvel no todo ou em parte, sem
prévia autorização escrita do locador.
Cláusula 11a – DESPESAS DE CONDOMÍNIO, CONSUMO E
TAXAS
Todas as despesas
decorrentes da locação, ou seja, consumo de água, luz, telefone, gás, bem como
as ordinárias de condomínio ficam a cargo do locatário, cabendo-lhe efetuar diretamente
esses pagamentos nas devidas épocas.
Cláusula 12a – VISTORIA
O locatário desde já
faculta ao locador examinar ou vistoriar o prédio, sempre que o segundo
entender conveniente, desde que previamente acordado dia e hora.
Cláusula 13a – DESAPROPRIAÇÃO
No caso de
desapropriação do imóvel locado, o presente contrato estará automaticamente rescindido,
ficando as partes, daí por diante, desobrigados por todas as cláusulas deste contrato.
Cláusula 14a – SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA
No caso de morte,
falência ou insolvência do(s) fiador(es), o locatário será obrigado, dentro de
30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatícia.
Cláusula 15a – FIANÇA
Assina(m) também
este contrato, solidariamente com o locatário por todas obrigações firmadas,
o(s) fiador(es) Sr.(a)(s) ......................................
RG ................
CIC ................... RG ........................... CIC ................
residentes, respectivamente na ........................................ e na ................................
cuja responsabilidade subsistirá até a entrega efetiva das chaves do prédio
locado.
OU
Cláusula 15a – DEPÓSITO
Neste ato, o
locatário deixa depositada a quantia de R$ .................. (no máximo 03 aluguéis)
a título de caução, devendo ser colocada em caderneta de poupança, em conta
conjunta, não solidária, que lhe será devolvida integralmente, com seus rendimentos
e correção, quando do término da locação, desde que cumpridas as obrigações assumidas
neste instrumento. (se houver fiador fica sem efeito esta cláusula)
Cláusula 16a – TELEFONE
Guarnece o imóvel a
linha telefônica número ................ que deverá permanecer até a efetiva
entrega das chaves.
Cláusula 17a – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO
Se prorrogado este
contrato por tempo indeterminado, o locador e locatário poderão rescindi-lo,
desde que notifiquem por escrito a outra parte, no mínimo 30 (trinta) dias de
antecedência.
Cláusula 18a – INFRAÇÃO CONTRATUAL
A parte que
infringir o presente contrato pagará à parte inocente o valor correspondente a
3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais
perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata rescisão do contrato.
Cláusula 19a – FORO
Para todas as questões
decorrentes deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, seja
qual for o domicílio dos contratantes;
E, por estarem,
assim, ajustados, assinam o presente contrato em 3 (três) vias, juntamente com
duas testemunhas que a tudo assistiram, para que possa surtir seus efeitos
legais.
Data..../..../....
Locador
Testemunhas
Locatário
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